Wohnen ist in Deutschland teuer geworden. Wie kann vor allem der Neubau günstiger werden? Das Institut für Wirtschaft hat Kostentreiber und Einsparpotenziale identifiziert.

Berlin - Die Blase ist geplatzt, hieß es zuletzt. Erstmals seit 2010 sind die Immobilienpreise gesunken. Doch aufgrund der lang anhaltenden Preissteigerungen befinden sich Kauf- und Mietpreise vielerorts weiterhin auf sehr hohem Niveau. Besonders die Frage nach erschwinglichem Neubau bereitet Experten dabei Sorge. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat sich dem Thema nun in einer Studie gewidmet und verschiedene Maßnahmen vorgelegt.

Wohnungsbau: Weniger Ausstattung, weniger Kosten

Zum einen identifizieren die Ökonomen Michael Voigtländer und Christian Oberst die Ausstattung der Wohnung und einen Stellplatz als Kostentreiber. „Demnach kosten Wohnungen mit einfacher Ausstattung – etwa mit günstigerem Bodenbelag – rund 7,5 Prozent weniger Miete und 15 Prozent weniger beim Kauf. Der Verzicht auf einen Keller oder ein Gäste-WC spart nochmal bis zu drei Prozent.“ Bei Stellplätzen können die Preisabschläge beim Kauf mehr als acht Prozent und bei Miete mehr als sechs Prozent sein. Sofern Interessenten also bereit sind, auf mehr Extras zu verzichten, dürfte sich auch der Preis verringern.

Ein weiterer Hebel stellen die Baulandpreise und Wohnungsgrößen dar. Vorausgesetzt bei den Baulandpreisen ist allerdings, dass Kreise und Kommunen Flächen günstiger abgeben. Demnach würde eine Absenkung von zehn Prozent den Kaufpreis für Wohnungen um nochmals 1-2 Prozent günstiger gestalten. Die geringe Ausweisung von Bauland ist für die Autoren auch der entscheidende Faktor für die lahmende Bautätigkeit.

Bei der Wohnfläche sehen die Autoren die größte Wirksamkeit: „Generell bietet der Verzicht auf Wohnfläche den größten Hebel für geringere Kauf- und Mietpreise. Zwar sind kleine Wohnungen in der Regel mit höheren Quadratmeterpreisen verbunden, führen jedoch absolut zu deutlich geringeren Preisen je Wohneinheit.“

Immer wieder die Grunderwerbssteuer

Eine Forderung, die in dieser Debatte immer wieder fällt, greifen die Ökonomen auch auf. Eine Aufhebung der Grunderwerbssteuer auf Neubauten würde je nach Bundesland die Preise um bis zu 6,5 Prozent senken. Dabei würden sich die steuerlichen Einnahmeverluste für die Bundesländer in Grenzen halten, da die Ausnahme nur den Neubau betreffen würde. Dies sei mit EU-Recht vereinbar. In den Niederlanden sind Privatkäufer beim Erwerb eines Neubaus von der Grunderwerbssteuer bereits ausgenommen. Alternativ gäbe es auch andere Möglichkeiten, wie die Reduktion der Mehrwertsteuer auf Bauleistungen von 19 auf sieben Prozent. Allerdings benötige es aktuell irgendeinen Impuls, um den Neubau von Immobilien wieder attraktiver zu gestalten.

Für die Analyse hat das IW etwa 210.000 Kauf- und 365.000 Mietangebote von Neubauwohnungen betrachtet, die zwischen 2018 und 2023 inseriert wurden. Mithilfe der zusätzlichen Informationen über Ausstattung, Qualität und Lage konnten die Preis Auf- und Abschläge den verschiedenen Merkmalen zugeordnet werden.

Rubriklistenbild: © IMAGO/Frank Hoermann/SVEN SIMON